[부동산투자] 세상에 없던, 화성 국제테마파크
- 부동산
- 2022. 4. 13.
우리나라에서 가장 큰 테마파크 하면 무엇이 떠오르시나요? 롯데월드? 에버랜드? 사실 그동안 한국의 위상이 이렇게 커지면서도 전 세계적인 테마파크 하나 없는 것이 안타까웠을 겁니다.
일본에 가면 디즈니랜드가 있고, 중국은 당연히 디즈니랜드 뿐만 아니라 거대한 테마파크들이 많이 있죠. 현재 한국의 1인당 GDP는 35000달러이고, 이탈리아와 순위권 다툼을 하며 선진국으로 선언되었고 미국 다음으로 문화 영향력이 강한 나라라는 평가까지 있습니다.
그렇게 전세계적인 문화 강국에서 내세울만한 테마파크가 없다는 것은 사실 큰 리스크입니다. 우리가 일본에 놀러 가면 디즈니랜드에 한번 놀러 가고 싶은 것처럼 외국인에게 자랑할만한 테마파크가 필요한데 에버랜드는 너무 오래전에 지어져서 삼성의 위상만큼 되지 않으며, 롯데월드는 그나마 롯데타워로 좀 이름값을 하곤 있지만 테마파크는 그저 그렇습니다.
그러나 이제 한국의 위상에 걸맞는 테마파크가 지어질 예정이며, 이 테마파크가 지어지면 외국인들이 한국에 놀러 올 때 꼭 한번 들릴만한 장소가 되지 않을까 생각합니다.
화성 국제테마파크의 수난
10년도 전에 한국에서 유니버설 스튜디오가 거대한 테마파크를 지을려고 했었습니다. 그리고 그동안 수많은 컨택을 해왔지만 세계 경제 위기부터 시작해서, 여러 가지 법적인 문제 등으로 번번이 기회를 놓치다가 유니버설 스튜디오가 결국에는 철수를 하게 됩니다.
국제테마파크가 들어설려는 땅은 화성의 공룡알 화석지로 유명한 부지인데 서울과 가까운 이 엄청나게 큰 부지가 놀고 있는 것은 현재 정서에는 맞지 않았습니다.
결국 이 땅을 놓고, 신세계는 컨소시엄을 결성해서 구입을 한 후 세상에 없던 테마파크를 만들려고 합니다. 약 10년간 테마파크가 만들어지냐 마냐라는 길고 긴 역사 끝에 신세계가 결국 종결시켰고, 서철모 화성 시장 및 당시 경기도지사인 이재명 전 도지사님이 속전속결로 끝내버린 것이죠.
결국 이런 속전속결로 드디어 기나긴 터널같은 화성 국제테마파크의 윤곽이 잡히기 시작하였고, 화성시 입장에서는 엄청나게 큰 행운과 세계적인 도시에 한발 다가가지 않을까 생각합니다.
2022년 초에 착공을 시작해서 2026년 1차 오픈을 할 예정이고, 2031년에 완공을 하여 모든 곳을 개방할 예정인데 매년 얼마나 바뀔지 기대가 되기까지 합니다.
화성 국제테마파크 조감도
화성 국제테마파크는 우리가 생각하는 단순한 놀이공원이 아닙니다. 정말 올인원 솔루션 수준으로 모든 것을 한 번에 누릴 수 있는 장소라고 생각하면 됩니다.
예전 아울렛의 경우 백화점과 같은 건물 안에서 재미없게 쇼핑을 했었다면, 최근의 아울렛은 가족들과 같이 쇼핑도 하고 쉬기도 하고 놀이공원 역할을 하기도 합니다. 이 국제테마파크는 놀이공원의 기본적인 역할과 장소의 특유의 쥬라기 공원을 느낄 수 있는 공룡 테마파크, 그리고 현대에 어울리는 가상 테마파크와 레저 및 쇼핑, 휴식처까지 제공하는 공간입니다.
한마디로 여기서 놀고 먹고 자고 다 하라는 것이죠. 그게 가능한 이유는 엄청난 부지와 주변의 인프라가 모두 갖춰질 예정이기 때문입니다. 게다가 서울에서 가까운 위치에 있으며 서울 및 경기도 인구가 대한민국의 반을 차지하고 있고, 인천공항 및 김포 공항과 가까운 위치에 있어서 수많은 외국인 관광객을 수용할 수도 있을 것입니다.
한국만의 문화
한국의 장점은 무엇일까요? 저는 오래된 전통문화와 함께 수많은 문화를 로컬화 및 매시업 하면서 발전하는 능력이라 생각합니다. 그렇게 일본의 아이돌과 미국의 힙합, 팝을 발전시켜 역사적인 보이그룹 BTS와 K팝을 만들어 냈고, 미국의 상업성과 한국의 독보적인 자국 비판 문화가 합쳐져서 기생충, 오징어 게임, 지옥 같은 명작들을 만들어 내고 있으며, 음주가무에 능한 민족이다 보니 수많은 젊은이들이 좋아할 만한 문화들이 만들어져서, K라는 상징적인 말을 만들어내고 있습니다.
그러다 보니 한국은 다른 나라와 다르게 일본과 같이 애니 캐릭터처럼 상징적인 캐릭터가 아닌 나라 자체가 하나의 문화에 가깝고, 이를 기반으로 수많은 나라들이 한국을 동경하고 있습니다.
즉 한국의 상징은 일본의 건담, 도라에몽과 같은 캐릭터가 아니라 현실에 존재하는 BTS, 블랙핑크와 같은 실존하는 사람들인 것이죠. 그럼 이런 문화를 테마파크에 녹이려면 어찌해야 할까요?
저는 디즈니랜드와 같은 캐릭터성이 짙은 테마파크가 아니라, 한국의 문화를 즐길 수 있는 즉 참여하는 테마파크가 맞다고 생각하고 실제 이런 전략을 한국 정부가 전 세계적으로 많이 활용하고 있습니다. 디즈니랜드같이 어느 특정 회사의 테마파크를 만들게 되면, 디즈니랜드를 제외한 다른 캐릭터가 들어올 수 없겠지만, 신세계가 만들경우 다른 문화를 테마파크에 녹일 수가 있을 것입니다.
예를 들어, K팝 테마파크같은 곳도 만들 수 있고, 오징어 게임을 즐길 수 있는 공간을 넣을 수 있으며 수많은 한국의 문화를 넣으면서 오히려 매우 한국적인 테마파크가 나타나게 될 수 있는 것이죠. 한마디로 도화지 같은 테마파크가 완성될 수 있으니, 확장성은 무한하다고 생각합니다.
테마파크 자체의 부동산 수익성
위의 내용은 테마파크의 성공 가능성이라고 생각한다면, 우리는 부동산 및 땅에 대한 수익성을 생각해볼 필요가 있습니다. 국제테마파크는 그동안 양치기 소년의 피로도의 의해서 아직도 사람들이 긴가민가하는 사람들이 많습니다. 하지만 이미 확정되었고, 최근에는 착공이 시작했다는 소식이 있을 정도로 양치기는 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.
2019년 땅을 샀을 때와 지금 아파트 공급난 등을 생각하면 그냥 그 엄청난 부지에 아파트만 지어도 투자금을 회수할 수 있지 않을까라는 생각이 들 정도죠.
매년 건설이 진행되면서, 주변 사람들에게 확신이 생기기 시작한다면 땅값 및 새로 지어지는 건물 가격은 계속 상승하지 않을까 생각합니다. 아직도 2~3km만 벗어나도 주변 땅값(평당 200~300만원 선)이 매우 싼 편인데 저는 500~1000만원 선까지 오를 수 있으리라 확신하며, 이는 다음과 같은 시나리오로 가능하다 생각합니다.
테마파크역 신설
신안산선은 종착역이 국제테마파크역이며, 원시, 화랑, 시흥시청, 광명, 석수, 구로디지털단지, 여의도까지 가는 노선입니다. 여의도와 구로디지털단지(+ 가산디지털단지)는 증권맨들과 IT인들이 일을 하는 곳으로 여기 있는 사람들을 수용할 수 있는 곳이 됩니다.
즉 국제테마파크역 주변에 아파트와 인프라가 조성이 된다면, 화성에서 여의도까지 40분 이내에 전철로 갈 수 있으며 주변에 바다와 테마파크가 보이는 멋진 뷰가 있는 곳에서 싼 가격에 살 수 있다는 것이죠.
한마디로 신안산선 노선만 만들어져도 이 주변 땅값은 엄청나게 폭등할 것으로 보입니다. 서울 거기에 여의도라는 한국의 월스트리트에 빠르게 갈 수 있으니 이건 조금만 생각해도 답이 나올 것입니다.
결국 국제테마파크발로 시작된 이 개발은 결국 자체적인 인프라 구축과 서울 시민들을 수용할 수 있는 수많은 아파트들로 지금 서울 아파트 문제를 어느 정도 해소할 수 있고, 비교적 싼 가격에 살 수 있게 되는 것이죠.
결국 이와 같은 가격 상승 플로우가 만들어지게 되는 것입니다.
- 국제테마파크 착공
- 신안산선 노선 착공
- 국제테마파크역 주변으로 거대 인프라 생성
- 인프라가 생성되니 거주할 수 있는 아파트 및 주거용 오피스텔, 빌라 등 대규모 형성
- 땅값 상승
위와 같은 시나리오가 안나오는 것이 힘들 정도로 서울 중심지를 한 시간 안(예상 시간 40분)에 진입할 수 있는 거의 마지막 도시가 아닐까 싶습니다.
긴가민가가 마지막 기회
아직 양치기 소년들에게 당해서 싼 값에 땅을 팔려는 사람들이 많습니다. 다만 개발을 할 수 있는 지역인지 확인은 해야 합니다. 덜컹 주변 지역이라고 막 사면 안되고, 개발이 풀린 지역인지에 따라 땅값이 천정부지로 다르기 때문이죠.
송산그린시티 쪽은 당연히 땅값이 많이 올랐겠지만, 현재 개발이 가능하면서 테마파크역까지 2~3km 정도 떨어졌고 도로가 2차선으로 어느정도 정비가 되어 있거나 발전 가능성이 높은 지역의 땅들도 아직 평당 200~300만원대에 거래가 되고 있으며, 이 땅들을 사면서 오피스텔 건물을 지으려는 사람들이 점점 많아지고 있습니다.
테마파크에도 엄청나게 많은 직원들이 일을 할 것인데, 이 사람들이 아파트에 살면 좋겠지만 현실은 그렇지 못할테고 젊은 사람들이 많을 테니 원룸 건물을 짓는 것도 꽤 높은 수익을 낼 수 있는 방법일 것 같습니다.
그리고 많은 분들이 간과한 것이 하나 있는데 신세계가 한다는 것이 얼마나 큰 장점일지를 봐야 한다는 겁니다. 신세계는 당연히 신세계 백화점도 소유하고 이마트도 소유하고 있고, 스타벅스 코리아도 보유하고 있는 곳입니다. 본인들이 짓는 테마파크에 신세계 백화점과 이마트를 안 지을까요? 이마트를 짓는 순간 쓱세권이 될 테고, 전국에게 가장 유명하고 큰 이마트가 될 것은 안 봐도 뻔합니다.
그리고 자체적으로 보유한 스타벅스도 국내에서 가장 유명한 스타벅스 매장이 나올수도 있습니다. 사활을 건 장소이기 때문에 해당 매장에서만 파는 텀블러라든지, 프리미엄 커피 등을 팔게 된다면 문화를 즐기기 위해서도 이 장소를 올 수 있는 곳이고, 결국 그런 모든 요인이 투자에 매우 유리한 상황을 만들게 될 것이라 생각합니다.
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